부동산경매신청절차 안내 : 강제경매/임의경매 [법무사김태준] (동대문구 광진구 법무사)

3줄요약
1. 판결문이 있거나, 근저당 또는 전세권자의 경우 바로 경매신청 가능하다.
2. 다른 집행신청에 비해 우선 채권자 소요비용이 많이 듬(다만, 낙찰시 비용회수 가능)
3. 경매소요기간이 길지만.(평균 1년) 중간에 채무자가 취하 요청하는 경우 많음

Q : 판결문을 받았습니다. 부동산경매신청을 하려고 하는데 어떻게 해야 하나요?

부동산경매

경매는 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시합니다.

채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하게 됩니다.

임의경매와 강제경매

경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면,

강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

관할 법원

부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다. 전자등기가 가능한 우리사무소는 전국 접수가 가능합니다.

부동산 경매신청시 필요서류

강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다

1. 부동산 강제경매 신청서

2. 집행력 있는 정본

3. 강제집행 개시요건 구비되었음을 증명 서류
(1) 집행권원의 송달증명(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어있는 경우에는 제출생략가능)
(2) 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우)의 송달증명서
(3) 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서
(4) 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등

4. 부동산등기사항 전부증명서

5. 부동산목록 10통

6. 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000)

7. 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)

8. 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통

9. 비용의 예납: 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야합니다.

부동산경매 절차

1. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
1) 경매개시결정
법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다.

2) 매각의 준비
경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.

우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다.

또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다.

2. 법원의 매각기일 공고
1) 매각방법의 지정
법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다.

2) 매각기일 등의 지정·공고
법원은 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다.

3) 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
경매 부동산에 대한 정보는 인터넷 법원경매공고란에서 확인할 수 있습니다.

경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.

4) 입찰 참여
법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다.

3. 법원의 매각허가결정
매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다.

4. 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득
1) 매각대금의 지급
매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다.

2) 권리의 취득
매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다.

5. 채권자에 대한 배당 실시
1) 배당절차
매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다

배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

필요서류 안내

(강제경매)
집행력있는집행권원정본 각1통(스캔본)
신분증 사본

(임의경매)
근저당권설정계약서 1통
채권내역(차용증, 세금계산서 등) 증빙자료 1통
신분증 사본
전세권자의 경우 내용증명서류 필요
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