[법무사 김태준] 증여등기 총정리 (도봉구 노원구 은평구 법무사)
Q : 세금 문제 때문에 자녀에게(남편에게) 증여를 하고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요?
증여란?
재산의
무상 이전
피상속인의 사망으로 상속인이 재산을 무상으로 이전받는 경우를 “상속” 이라 하고, 생전에 직계존비속 등 친족 또는 타인으로부터 재산을 무상으로 이전받는 경우는 “증여”라 합니다.
증여에 의한 소유권 이전등기시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.
등기의무자: 증여자(증여하는 자)
등기권리자: 수증자(증여받는 자)
소유권 이전등기는 언제까지 해야 하나요?
60일 이내
부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항).
-계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날
-계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날
취득세는 언제까지 납부하면되나요?
60일 이내
부동산 등을 증여받은 경우에는 취득세 등을 납부해야 하는데, 이는 60일 이내에 납부하여야 합니다.(기한이 일치하지 않음을 주의)
증여세는 어떻게 되나요?
수증자(증여를 받는 자)는 「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세를 납부할 의무가 있습니다(「상속세 및 증여세법」 제4조의2제1항).
3개월내
증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 내에 증여세의 과세가액(증여재산가액 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액) 및 과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제68조제1항).
증여세의 계산
증여가액(평가액) - 증여공제액 = 증여세 과세표준
증여세 과세표준 * 세율 = 증여세 산출세액으로 계산합니다.
예시
예를 들어 부모가 자녀에게 1억을 증여한 경우, 성년의 자녀에게 증여하면 공제액이 5천만원이므로, 증여세 과세표준은 1억 – 5천만 = 5천만원이 되는 것이고, 여기에 세율을 적용하여 증여세를 계산합니다.
1. 증여재산의 평가
시가
증여시점의 시가로 평가합니다. 현금이나 예금을 증여하고자 하는 경우, 송금 이체하는 시점이 증여일이 되며 송금액이 증여가액이 됩니다. 부동산은 등기일을 증여일로 보고 등기일의 시가를 증여가액으로 봅니다.
이 경우 시가로 보는 것은 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순으로 시가로 인정하는데, 아파트 등의 경우 동일한 평형의 다른 아파트의 매매사례가액이 있는 경우가 많으므로 매매사례가액을 적용하는 경우가 많습니다.
반면 토지나 일반상가 건물 등은 동일한 형태의 사례가액이 있는 경우가 거의 없기 때문에 기준시가가 시가 평가액이 됩니다. 토지는 공시지가 평가액, 건물은 기준시가 평가액이 기준시가가 됩니다.
2. 증여 공제
증여자와의 관계별로 공제액을 달리하는데 각각 공제액은 아래와 같습니다.
- 배우자로부터 증여받는 경우 : 6억원
(시세 6억 정도, 부부 사이면 증여세 없음)
- 직계존비속으로부터 증여받는 경우 : 5천만원(미성년자는 2천만원)
- 기타 친족으로부터 증여받는 경우 : 1천만원
3. 증여가액 10년(5년) 합산 계산
증여세는 수증자를 기준으로 하여 증여자별, 수증자별로 증여세 과세가액을 계산하는데, 증여 전 10년 이내에 동일인(직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자 포 함)으로부터 증여받은 가액의 합계가 1천만원 이상인 경우에는 이를 합산하여 과세합니다. 이 경우 증여공제도 10년 이내에 증여받은 가액을 합산 가액에 대한 한도가 되는 것입니다.
*손자, 손녀에 대한 증여 등 세대를 건너뛴 증여이전도 가능합니다. 다만, 할아버지(다)가 손녀(나)에게 증여할 때는 30%의 증여세가 할증과세가 있습니다.(세대생략할증과세)
자녀가 증여재산을 팔아버리지 못하게 방지할 수 있나요?
1. 조건부 증여계약서(효도계약서)
재산을 증여를 하기는 하는데, 조건을 지키지 않으면 증여 계약은 무효라는 의미의 계약서입니다.
2. 증여시 일부지분을 남기는 방법
‘지분 남겨 두기’는 아들 100% 단독 명의로 등기하기보다 아들의 지분은 80%로 낮추고 대신 부모의 지분 20%를 남겨두는 것입니다.
부동산을 처분하거나 근저당을 설정할 때 공유 지분자에게 동의를 구해야 하기 때문입니다. 나중에 부모가 사망하더라도 부동산 지분 가액이 많지 않아 자식의 상속세 부담도 덜 수 있어 여러모로 효과적입니다.
필요서류 안내
(증여자)
등기필증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록초본
(수증자)
증여계약서, 주민등록등(초)본, 목도장
농지인 경우 농지취득자격증명원
(수증자가 미성년자인 경우)
위의 서류, 가족관계증명서와 친권자(부, 모)의 주민등록등본, 도장
(법인인 경우)
인감증명서, 주민등록등(초)본 대신 법인인감증명서, 법인등기부등본
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