[법무사김태준] 법인의 직원주거용 주택임대차 보호방법 (장지동 복정동 산성동 법무사)

Q : 법인사업자입니다. 법인이 직원 숙소로 주택임대차 계약을 했고, 직원이 전입신고와 점유를 했습니다. 주택임대차보호법이 적용되나요?

법인의 주택임대차보호법 적용 여부

1. 원칙

법인이 주택(주거용 건물)을 임차하는 경우에는 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용은 없습니다.(x) 상가건물임대차보호법의 적용도 없습니다.

원래 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 위하여 제정된 특별법이벼,

상가건물임대차보호법은 사업자등록이 되는 것으로서 영리를 목적으로 하는 영업용건물에 대해서 적용되기 때문입니다.

2. 예외

다만 주택임대차보호법은 예외적으로 법인에 의한 주택임대차라도 실질적으로 서민들의 주거생활 안정을 위한 것이라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다.

첫째, 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 법인에게도 대항력이 인정됩니다(동법 3조 2항 전문).

현재 “대항력이 인정되는 법인”에는 ‘한국토지주택공사법’에 따른 한국토지주택공사(SH)와 ‘지방공기업법’ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(경기도지방공사)가 있습니다.(동법 시행령 제1조의2).

둘째, ‘중소기업기본법’ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정되고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.(동법 3조 3항).

예외에 해당되지 않는다면 임대인 동의를 받아 “전세권설정등기”를 추천드립니다

대항력의 취득시기

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

우선변제권

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
이 동조의 대항요건과 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주임법 3의2②).

주택임대차보호법 3조 2항의 법인에 대해서는 동법 8조 1항이 적용되지 않으므로, 소액보증금의 최우선변제는(x)받을 수 없습니다.

기타 Q n A

Q : 기존 직원이 퇴직이나 전근으로 퇴거하고 새로운 직원이 전입하면 어떻게 되나요?

A : 새로운 직원이 전입신고한 다음 날 0시에 새로 대항력이 발생합니다.

Q : 법인의 경우도 기존의 직원이 전출하기 전에 새로운 직원이 전입하면 대항력이 유지되는 건가요?

A : 유지되지 않습니다.

Q : 임차주택을 여러 직원이 공동으로 사용하고 있다면 대항력 발생시점은 무엇을 기준으로 판단하는지요?

A : 가정 먼저 전입한 직원의 전입신고일자를 기준으로 대항력 인정합니다.

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