[법무사 김태준] 부담부증여 등기 총정리 (서대문구 마포구 양천구 법무사)

Q : 담보대출받은 부분을 포함해서 자녀에게 증여하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

부담부증여란 무엇인가요?

증여를 받는 사람에게 일정한 급부를 할 의무를 부담하게 하는 증여를 의미합니다.

대출채무
임대차보증금반환채무
수증자에게 이전

통상 부동산의 증여시 부담하게 되는 부분으로는 담보권이 설정되어 있는 경우의 부동산을 담보로 한 채무(대출금 등)의 인수, 임차인이 존재하는 경우 임대차보증금반환채무 등이 있을 수 있습니다.

증여세 및 양도소득세는 어떻게 되나요?

수증자는 실제로 증여받은 가액에서 대출금을 차감한 금액에 대해서 증여세를 내면 되며, 증여자는 채무를 이전하는 효과에 대한 양도소득세를 내야 합니다.

예시

예를 들어 시가 9억원, 전세보증금이 5억원이라고 가정할 때 보증금을 함께 증여하면(부담부증여) 4억원에 해당하는 증여세 약 5700만원만 납부하면 됩니다.

만약 아파트를 통째로 증여(일반증여)할 경우 증여세는 1억8525만원이지만, 부담부증여를 통해 약 1억2800만원을 절약할 수 있습니다.

단순증여와 부담부증여 중
어느 방법이 절세에 도움이 되는지
미리 예상해 보는 것이 중요

물론 단순히 증여세를 아낄 요량으로 상환 능력이 없는 자녀에게 덜컥 부담부증여하는 것은 금물입니다. 자녀에게 상환 능력이 있는지, 원리금을 꼬박꼬박 납부하고 있는지 등 세무당국이 항상 사후 관리한다는 점을 기억해야 합니다.

이외에 증여 방법에 따라 세금을 줄일 수 있는 방법은 아래와 같습니다.

부담부증여 외 다른 방법으로 세금 절약 방법은 없나요?

1. 부동산 중 일정비율만 증여

부동산 가액이 과다한 관계로 증여세 부담을 조금이라도 절감하고자 하는 목적으로 부동산 가액 중 일부를 자녀에게 증여하는 경우도 종종 있습니다.

이러한 일부 증여는 주로 상가 건물의 경우 주로 이용하는 방법 중 하나입니다. 상가 등은 금액적으로 큰 경우가 많고, 일부 증여하더라도 그 부분에 대한 임대료 수입을 자녀와 나누어 줄 수 있으므로, 임대료에 대하여 자녀의 소득원천을 구성하여 미래의 자금원을 미리 형성하게 해 줄 수 있는 이점이 있습니다.

이때 주의하여야 할 점은 주택의 경우는 부모와 자녀가 일정한 비율로 나누어 가지게 되는 경우, 동일세대원이면 어차피 같은 세대원이므로 관계가 없겠지만, 자녀와 다른 세대원인 경우 자녀에게 주택을 일부 증여하는 경우 자녀도 1주택을 보유하는 것이 되니 유의하셔야 합니다.

2. 토지는 부모가 소유하고 건물만 증여

이 경우 또한 부동산 가액이 과다한 관계로 토지와 건물을 모두 증여하는 경우 증여세가 과다할 것으로 예상 되는 경우 사용하는 방법으로, 가액이 많이 나가는 토지는 부모가 그대로 가지고 임대용에 공할 수 있는 건물은 자녀의 명의로 증여 등기하는 경우입니다.

필요서류

(증여자)
등기필증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록초본

(수증자)
증여계약서, 주민등록등(초)본, 목도장
농지인 경우 농지취득자격증명원

(부담부증여 추가서류)
은행 부채증명서 또는 전세계약서 사본, 수증자 소득증빙자료

(수증자가 미성년자인 경우)
위의 서류, 가족관계증명서와 친권자(부, 모)의 주민등록등본, 도장

(법인인 경우)
인감증명서, 주민등록등(초)본 대신 법인인감증명서, 법인등기부등본

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