[법무사김태준] 가등기설정등기란? : 청구권보전, 담보 (마장동 사근동 행당동 법무사)

Q : 본등기(이전등기)하기 전 매매, 근저당설정 등 못하게 하고 싶은데, 어떻게 해야 하나요?

등기부에 있는 가등기가 뭔가요?

가등기는 본등기를 하기 전에 '우선 임시로 하는 등기'입니다. 어떤 사정으로 인해 본등기(진짜 등기)는 나중에 하기로 하되, 현재 시점에서 나중에 본등기를 할 수 있는 근거를 마련해 두자는 차원에서 하는 등기가 바로 가등기입니다.

가등기의 종류는 총 2가지

청구권보전가등기
담보가등기

가등기에는 '소유권이전청구권 보전가등기'와 '담보가등기' 두 가지 종류가 있습니다.

소유권이전청구권 보전가등기

등기 나중에 하기 위해
임시로 하는 등기

'소유권이전청구권 보전가등기'는 소유권이전에 관해 본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어지지 않았을 때나 의도적으로 본등기를 나중으로 미루려고 할 때 하는 등기입니다. 진짜 등기인 본등기의 예비 절차로 하는 등기라고 생각하면 됩니다.

ex)
아파트를 매입하면서 매매대금을 전부 지불했지만 개인적인 사정으로(가령 1가구 2주택으로 인한 중과세 등을 피할 목적, 농취증을 발급받지 못한 경우) 인하여 가등기만을 해 두는 경우

ex)
매도인이 매수인에게 부동산을 팔기로 해놓고 선계약금을 받은 후, 해당 부동산으로 담보대출을 받거나 가압류 또는 제3자에게 또 다시 매도하는 것을 방지하기 위한 경우

담보가등기 = 근저당권

근저당권과 유사

이에 비해 '담보가등기'는 채무변제의 담보를 위한 일종의 담보물권의 성질을 가집니다. 즉, 소유권이전청구권보전가등기는 나중에 소유권이전을 위한 본등기를 목적으로 설정하는 것임에 비하여 담보가등기는 채권자가 자신의 채권을 담보하기 위한 목적으로 설정하는 것입니다.

ex)
돈을 빌리면서 만일 약속한 날짜까지 채무자가 돈을 갚지 않으면 채무자의 아파트에 대한 소유권을 채권자에게 넘겨주기로 하고 그에 대한 담보목적으로 아파트에 가등기

ex)
가등기담보는 우선변제가 목적인 점에서 저당권과 유사하므로, 저당권과 마찬가지로 법원에 경매신청을 하여 우선변제 가능

담보가등기 vs 근저당권 어떤게 유리한가요?

근저당권

돈을 빌려주면서 채무자 소유의 부동산을 담보하려 할 때 이용하라고 법률로 지정한 물권이 근저당권입니다.

하지만 채권자가 돈을 빌려주면서 그의 부동산에 근저당권을 설정하려 하였으나, 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 근저당권을 실행하는 일은 너무나 번거로운 일입니다.

먼저 법원에 경매를 신청해야 하고 적어도 6개월의 기간이 지나야지만 배당을 받을 수 있는데, 그마저도 절차상 문제가 없을 때의 이야기인 것이지 만약 문제가 발생한다면 과연 언제 돈을 받을 수 있을지 장담할 수 없습니다.

담보가등기(더욱 강력)

담보가등기는 변제기가 되어도 채무자가 갚지 않으면 해당 아파트 가격에서 원리금을 공제한 금액(이를 '청산금'이라고 합니다)을 채무자에게 지급하고 가등기에 기해서 본등기를 함으로써 아파트의 소유권을 취득합니다.

혹은 판단이 따라 근저당권처럼 경매를 신청해서 그 낙찰대금에서 자신의 채권액을 변제받을 수도 있습니다.

필요서류 안내

가등기권자

주민등록(법인등기부)등본 1통
도장

가등기설정자

등기필증
주민등록(법인등기부)초본(주소이력 포함) 1통　
인감증명서 1통, 인감도장
*가등기설정자의 주소변동사항이 있는 경우, 등기명의인표시변경등기를 먼저 접수 후 설정등기를 해야합니다.

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