[법무사김태준] 근저당권 설정등기의 모든것 (서초구 강남구 강동구 법무사)

Q : 돈을 빌려줬는데, 채무자가 안갚을 경우를 대비해서 확실하게 담보를 잡는 방법이 있을까요?

근저당권 설정등기란?

돈을 빌려주고
부동산에 담보를 설정하는 것

근저당권 설정등기란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기를 말합니다.

근저당권 설정등기시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 근저당권 설정자(소유자)
등기권리자: 근저당권자(채권자)

근저당권의 채권액은 언제 최종 확정되나요?

경매신청시

실무적으로 근저당권의 결산기 도래로 인한 확정시기를 ‘경매신청시’로 보아 처리합니다.

1) 즉 근저당권자가(경매신청한 근저당권자) 그 피담보채권의 불이행을 이유로 경매신청을 한 때에는 근저당권은 확정되는 것이고, 근저당권이 확정되면 그 이후에 발생하는 원본채권은 그 저당권에 의해 담보될 수 없습니다.

2) 다른 근저당권자의 피담보채권은 그 근저당권의 소멸하는 시기, 즉 경락인이 경락대금을 완납한 때 확정됩니다.

등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액이란?

원금보다
차후 발생하는 연체이자 위해
통상 20% 증액하여 설정

근저당권 채권최고액은 실제 대출금액과는 사뭇 다릅니다. 채권최고액이 대출 금액보다 높은 이유는 채무자가 대출을 연체하여 경매가 진행될 시 은행에서 경매 낙찰금으로 배당 받을 수 있는 원금과 연체이자의 합계를 모두 보장받기 위함입니다.

제1금융권의 경우 120%를 설정하는 것이 관례이며, 저축은행, 새마을금고, 신용금고 등 제2금융권과 생명보험사 또는 화재보험사의 경우에는 130%를 설정하는 것이 관례처럼 되어 있습니다.

예시

홍길동이 만약 1억원의 대출을 했다고 하면 근저당설정액은 1억2천만원이 될 확률이 높습니다. 즉 120%의 근저당설정 비율을 책정해 놓는 것입니다. 홍길동이 지불해야할 이자가 연 4%라면 1년에 400만원으로 매월 33만4천원 정도를 분할 납부하면 되는 것에는 변동이 없습니다.

하지만 채무자가 다른 채권자의 월 납부이자를 제때 내지 못했을 때, 다른 채권자가(경매신청한 다른 채권자) 법원에 경매신청을 하게 되고, 법원경매가 진행되는 동안의 기간은 대략 1년여 정도이므로 해당 근저당권자는 낙찰시까지의 이자를 포함하여 받을수 있게 되기 때문에 채권최고액을 실제 대출액보다 높게 설정하는 것입니다.

필요서류 안내

(전자등기)
근저당권자
주민등록(법인등기부)등본 스캔본 1통
공인인증서(전자증명서)

근저당권 설정자(소유자)
등기필정보 스캔본 1통
주민등록(법인등기부)초본(주소이력 포함) 스캔본 1통
공인인증서(전자증명서)

채무자
주민등록(법인등기부)등본 스캔본 1통
공인인증서(전자증명서)

※ 근저당권설정자(소유자)와 채무자가 동일인인 경우 별도로 필요없음

(일반등기)
근저당권자
주민등록(법인등기부)등본 1통, 도장

근저당권 설정자(소유자)
등기필증, 주민등록(법인등기부)초본(주소이력 포함) 1통, 인감증명서 1통, 인감도장

※ 근저당권설정자(소유자)의 주소변동사항이 있는 경우 주소변경등기를 먼저 접수한 후 설정등기를 해야합니다.

채무자
주민등록(법인등기부)등본 1통, 도장

※ 근저당권설정자(소유자)와 채무자가 동일인인 경우 별도로 필요없음

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